A melhoria no acesso dos visitantes resolveu problemas de portaria, mas não encerrou a dúvida sobre locações de curta duração em um condomínio. Instruções claras evitaram que novos hóspedes pedissem senha aos vizinhos, enquanto a discussão sobre a frequência das estadias e as regras de uso do prédio continuou sem resposta definitiva.
O caso envolve Elisa, moradora que registrou entregas direcionadas à unidade errada, visitantes sem orientação para entrar e ligações à portaria para confirmar reservas. O proprietário do apartamento, Gustavo, afirmou que pagava o condomínio, mantinha o imóvel em boas condições e poderia alugá-lo pelo período que considerasse adequado.
A convenção do edifício estabelecia destinação residencial, mas não mencionava aplicativos nem trazia uma proibição expressa para estadias curtas. Para os moradores, a questão não era tratar cada pessoa com mala como ameaça, e sim saber se a exploração repetida, com alta rotatividade e organização parecida com hospedagem, era compatível com a finalidade do condomínio.
O que o STJ ainda vai definir
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ considerou, em um caso concreto, que a exploração profissionalizada de estadias breves pode descaracterizar a destinação residencial e depender de previsão na convenção aprovada pelo quórum legal.
A discussão mais ampla foi encaminhada ao Tema Repetitivo 1.443. Em 26 de maio de 2026, dois recursos foram afetados ao tema para responder se a cláusula de destinação residencial é suficiente para restringir locações de curta duração ou se a convenção precisa estabelecer uma proibição expressa.
Em 17 de setembro, o tribunal comunicou a suspensão nacional dos processos que discutem esse ponto. A medida não significa que toda locação curta tenha sido definitivamente proibida. A redação da convenção, a frequência das estadias e a forma como a atividade é explorada podem influenciar a análise de cada situação.
Regras do condomínio entram na discussão
Na reunião dos moradores, o síndico pediu que fossem separados os incômodos pontuais, como problemas de acesso, da eventual mudança de uso que dependeria de discussão formal. Gustavo aceitou orientar os ocupantes sobre entrada e silêncio, mas discordou de proibir reservas sem votação.
Uma moradora lembrou que alterar a destinação do edifício ou criar novas condições exige observar a lei, a convenção e o quórum próprio. A reunião terminou com o registro dos problemas de portaria e a consulta jurídica sobre o texto existente, sem votação improvisada.
Elisa guardou a ata, os registros e a convenção. Para a próxima reunião, sugeriu que problemas concretos de segurança e convivência fossem registrados sem divulgação de dados dos ocupantes. Também pediu que a discussão jurídica considerasse a cláusula residencial, a frequência das estadias e os procedimentos para eventual deliberação do condomínio.
Enquanto o STJ não fixa uma orientação uniforme para a questão submetida ao tema repetitivo, os conflitos continuam dependentes dos fatos de cada caso e das normas aplicáveis.
