SÃO PAULO — A procura por apartamentos compactos acompanha uma mudança no perfil dos domicílios e a busca por moradia perto de empregos e do transporte público. Em São Paulo, imóveis de um dormitório, categoria que inclui os estúdios, representaram cerca de um terço dos lançamentos do ano. Foram 2.900 unidades em 2016 e quase 44 mil em 2025.
O crescimento, porém, não significa que esse tipo de imóvel seja capaz de enfrentar sozinho a crise habitacional. Estúdios podem atender pessoas que moram sozinhas e casais sem filhos, mas não funcionam como alternativa de moradia popular para famílias maiores. Também não há dados que sustentem a ideia de que todos, ou mesmo a maioria, tenham sido convertidos em unidades de aluguel por temporada.
Uma demanda ligada ao perfil das cidades
Entre 2012 e 2025, a parcela de domicílios brasileiros com um único morador subiu de 12% para quase 20%. Esse avanço correspondeu a um aumento de 8,2 milhões de domicílios no país. Na capital paulista, a população cresceu 0,15% ao ano entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios avançou 2,81% ao ano.
A regulação urbana também influenciou o formato dos lançamentos. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. A medida favorece imóveis menores e busca ampliar o número de pessoas que usam a infraestrutura de mobilidade.
O mesmo plano permitiu maior potencial construtivo quando parte das unidades fosse destinada à HIS, a habitação de interesse social, geralmente com menor metragem. Investigações do Ministério Público de São Paulo e da Câmara Municipal encontraram fraudes e irregularidades na destinação e nos anúncios de unidades de HIS em plataformas de curta duração. A fiscalização dessas moradias é necessária para assegurar o cumprimento da política pública.
Um modelo antigo, com novas formas
Os estúdios não surgiram com os lançamentos atuais. No livro São Paulo nas Alturas, Raul Juste Lores relaciona a expansão da tipologia à Lei do Inquilinato, de 1942. O congelamento dos aluguéis fez proprietários retirarem imóveis do mercado e reduziu a oferta. Nesse cenário, apartamentos menores e bem localizados passaram a permitir a permanência no centro para quem não conseguia financiar uma unidade maior.
A capital paulista recebeu mais de 1.500 quitinetes lançadas pelo Banco Nacional Imobiliário em 1951 e 1952. Já o edifício Montreal, projetado por Oscar Niemeyer, foi inaugurado em 1954 como o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².
Em Paris, as chambres de bonne, com cerca de 10 m², foram originalmente alojamentos de empregados domésticos e hoje são uma opção para estudantes e jovens trabalhadores. Em Nova York, mudanças no zoneamento nos anos 2010 permitiram unidades na faixa de 24 m² em determinados distritos de alta densidade, como resposta à crise habitacional.
Aluguel por temporada não explica todo o mercado
A AirDNA aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. No mesmo período, foram lançados 188 mil apartamentos desse tipo na cidade nos últimos dez anos. Mesmo que todas as listagens estivessem em edifícios recentes, elas não chegariam a um quinto desses lançamentos.
As listagens também concorrem com a rede hoteleira, que disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos em São Paulo. Quando comparadas ao total de moradias, representam menos de 1% das quase 5 milhões de residências da cidade, segundo o IBGE.
A participação de investidores é relevante, e a AirDNA mostra que o número de listagens paulistanas mais que dobrou desde 2023. A comercialização de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados, que pode configurar estelionato, é apontada como um problema que merece atenção.
Se houver excesso de unidades para aluguel por temporada, a baixa rentabilidade pode estimular a migração para contratos tradicionais de longo prazo. Em Nova York, onde o Airbnb foi severamente restrito, os estúdios continuam com baixas taxas de vacância e alta procura nesse formato. Uma eventual sobreoferta também tende a pressionar os preços para baixo.
Tamanho, localização e escolha dos moradores
A metragem reduzida é outra fonte de críticas. O prefeito de Cuiabá, Abilio Brunini (PL), declarou que não aceitaria a aprovação de unidades com menos de 50 m², embora elas fossem permitidas por lei.
A escolha por um estúdio envolve uma troca entre espaço e localização. Uma unidade próxima à estação Faria Lima pode custar o mesmo que uma chácara de três quartos e 120 m² em Marsilac, no extremo sul de São Paulo. A chácara, porém, fica distante de empregos e oportunidades.
Uma dissertação de mestrado defendida por Monique Genari na Escola Politécnica da USP em 2024 traçou o perfil dos moradores de estúdios em São Paulo. A pesquisa indica que eles são, em geral, pessoas que vivem sozinhas ou casais sem filhos. Cerca de metade escolheu esse tipo de imóvel pela proximidade ou pelo acesso ao transporte público. Ao todo, 69% estavam satisfeitos ou muito satisfeitos com a decisão, contra 11% insatisfeitos ou muito insatisfeitos.
Ao mesmo tempo, 82% planejavam mudar para outro tipo de moradia a médio prazo. O dado reforça o caráter temporário que esse imóvel pode ter em determinada etapa da vida.
O tempo de deslocamento também aparece na avaliação. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, moradores de Marsilac levavam, em média, 71 minutos até o trabalho em uma direção. Entre os moradores de estúdios pesquisados por Genari, 66% gastavam menos de 30 minutos, e 4% levavam mais de uma hora.
Limites e políticas necessárias
Os estúdios ampliam as opções em áreas centrais, mas não substituem políticas de acesso à moradia. A restrição do potencial construtivo em terrenos centrais limita o espaço habitável em regiões disputadas e pressiona os preços dos imóveis.
Por isso, a resposta habitacional precisa incluir aluguel social, moradia primeiro para a população em situação de rua, urbanização de favelas e assistência técnica para HIS. Os apartamentos compactos são uma alternativa entre outras, especialmente para a demanda de domicílios com um morador e para quem prioriza a proximidade de serviços, empregos e transporte.
